Investissement locatif : est-ce fait pour vous ?

À l’heure où placer son argent sur un livret A ne rapporte plus rien, il est opportun de songer à d’autres supports plus rémunérateurs pour faire fructifier ses économies. Toujours d’actualité malgré la crise, l’investissement locatif pourrait bien être un de ceux-là.

L’investissement locatif : Présentation

Aujourd’hui encore et malgré la crise, l’immobilier reste un des placements préférés des français. S’il est si populaire, c’est que placer son argent dans la pierre procure un sentiment de sécurité, car on achète des murs, autrement dit, du concret.

L’immobilier peut donc être assimilé à un placement de bon père de famille. Il est moins risqué que la bourse, et prend tout son sens sur le long terme. Il est d’ailleurs souvent au cœur des stratégies d’investissement pour la préparation de sa retraite.

Pour ne rien gâcher, c’est un placement accessible à toutes les bourses.
En effet, on pense trop souvent qu’il faut soit de gros revenus, soit des économies conséquentes pour monter une opération immobilière, c’est pourtant faux.

Vous devez effectivement être en mesure d’apporter une somme comprise entre 10 et 20% du montant de l’opération, et avoir des revenus stables. Mais votre salaire ne doit pas nécessairement être élevé, et il n’est pas non plus utile que votre apport personnel couvre plus que le pourcentage précisé précédemment.

En fait, l’essentiel de la somme que vous allez investir proviendra d’un emprunt, et ce sont les loyers que vous percevrez qui rembourseront les mensualités, pas votre salaire.

Ce montage vous permettra de profiter d’un effet de levier sur votre investissement. C’est là que se situe tout l’intérêt de l’investissement locatif.

Ce n’est qu’en empruntant que vous serez en capacité d’investir plus et d’augmenter la rentabilité de votre placement.

Le principe est simple :

investissement locatifVous apportez 10, empruntez 90, et investissez 100. Si l’investissement locatif est réussi, les loyers perçus doivent couvrir les mensualités de l’emprunt.

Le prêt arrivé à son terme, vous serez l’heureux propriétaire d’un bien valant 100 en ayant investi seulement 10.

Si jamais vous décidez de revendre votre bien après seulement 1 an parce que le marché de l’immobilier a pris 3%, vous le revendrez 103, rembourserez 90, et il vous restera finalement 13. Soit un bénéfice de 30% sur votre mise de départ en seulement 1 an.

Si en théorie l’effet de levier apporte des retours sur investissement très intéressants, on peut penser qu’un banquier refusera catégoriquement de prêter autant d’argent à une personne ayant de petits revenus, mais en fait pas du tout. En réalité, les banques font ce genre d’opération quotidiennement.

Car si on vous prête des sommes aussi importantes, c’est que le risque est pratiquement nul. En effet, dans un tel montage le bien immobilier financé devient une garantie en cas d’impayé. Autrement dit, l’investissement est couvert dès le départ et le banquier ne prend (presque) aucun risque en vous prêtant de l’argent.

De plus, un investissement immobilier ne se chiffre pas forcément en centaines de milliers d’euros. Il existe un large panel de biens dont certains sont beaucoup plus accessibles que les grands appartements ou que les maisons individuelles.
Ainsi, des biens tels que les studios, les chambres de bonnes, les places de parking, ou encore les murs commerciaux peuvent eux aussi être la cible d’un investissement immobilier pour particulier, bien que les petites surfaces, et plus particulièrement les deux et trois pièces, restent les profils les plus prisés.

Dans tous les cas, une opération immobilière ne se prépare pas seul. Vous travaillerez certainement avec un agent immobilier pour la recherche de votre bien, et peut être aussi avec un courtier qui se chargera de vous trouver un emprunt au meilleur taux, mais plus important, l’investissement locatif ne pourra se faire sans l’accord du banquier qui doit donner son feu vert pour le déblocage des fonds.
On peut choisir de voir cette contrainte comme un frein, ou alors comme un filet de sécurité qui vous évitera de vous aventurer dans une opération trop risquée.

L’investissement locatif : Est-ce fait pour vous ?

Parce qu’investir dans l’immobilier n’est ni sans contrainte, ni sans risque, connaître tous les avantages et inconvénients d’une telle opération vous aidera à déterminer si ce placement est fait pour vous ou non :

Les avantages de l’investissement locatif :

  • C’est un investissement concret. Vous devenez le propriétaire d’un bien physique (à l’inverse d’actions boursières par exemple)
  • Les rendements sont plus importants que ceux des placements défiscalisés (type livret A).
  • C’est un placement de long terme, idéal pour les particuliers qui ne veulent pas avoir à redéfinir leur stratégie d’investissement tous les ans.
  • Une fois l’emprunt remboursé, les loyers deviennent un supplément de revenu. C’est donc un placement intéressant pour préparer sa retraite.
  • On peut générer une plus-vue rapide en cas de hausse du marché immobilier.
  • On peut optimiser sa fiscalité, et ainsi réduire son imposition en déduisant les intérêts de l’emprunt et les travaux de rénovation.

Ses inconvénients :

  • Le risque d’impayé est réel et peut vous placer dans une situation délicate. Pour se couvrir, on peut souscrire à une garantie loyer impayé (moyennant un pourcentage du montant du loyer)
  • Le marché de l’immobilier peut baisser, et le prix de votre bien avec.
  • Il est recommandé d’être présent aux réunions de copropriétaires.
  • Chercher de nouveaux locataires demande du temps et de l’énergie. Confier cette tâche à une agence immobilière sera encore un coût supplémentaire.
  • Il faudra prévoir des travaux d’entretien et des mises aux normes à vos frais.
  • L’investissement locatif est particulièrement fiscalisé : Taxes, impôts sur les plus-values, sur les loyers, etc. Savoir qu’on devra payer des impôts en plus peut être un facteur décourageant.

 

Crédit photo : http://www.freeimages.com/photo/1100643

14 comments

  1. Damien from Immo-Topics.fr (1 comments) dit :

    Bonjour,

    Ce n’est effectivement pas nécessaire d’investir des centaines de milliers d’euros, et n’importe quelle bourse peut se lancer dans l’immobilier. Tout dépend des villes visées, où par exemple l’achat d’un studio sur Toulouse ou n’importe quelle autre grande ville équivaut à un 4 pièces dans d’autres régions… a noter qu’il est aussi possible de ne pas mettre d’apport personnel et de financer 100, voir 110% avec les frais liés à l’achat tels que les frais de notaire, de garantie etc…
    Dernier Article de Damien@Immo-Topics.fr : Achat nouveau studio!

  2. eric from Investir son argent (1 comments) dit :

    Salut! Merci pour cet article clair et précis! Je pense qu’investir son argent dans l’immobilier locatif est une bonne solution et en effet pas besoin d’investir trop non plus. Je suis pour le moment entrain de mettre de coté pr constituer un apport suffisant pour mon premier investissement locatif

  3. Benoit from GetEasy (1 comments) dit :

    Je pense que de tous les investissements, la pierre reste le plus fiable.
    Malgré les crises, et les variations, c’est surement le plus concret sur du long terme.
    En terme de rentabilité, on peut bien sûr discuter. Mais c’est du capital et du patrimoine qui se conservera de génération en génération.

    Mais les risques évoqués dans cet articles méritent bien évidemment d’être pris en compte.
    Dernier Article de Benoit @ GetEasy : Preuves de Virement GetEasy

  4. Julien from Alphabet grec (1 comments) dit :

    Bonjour,

    Je suis d’accord avec mon voisin du dessus, la pierre reste un investissement très fiable et de tout temps !

  5. Investir immobilier (1 comments) dit :

    Je suis également d’accord, l’investissement locatif immobilier est un investissement intéressant, toutefois, il faut être attentif à de nombreux paramètres qui peuvent rapidement faire tourner un investissement à la catastrophe. Il faut par exemple choisir le bon dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel par exemple en étant certain que celui-ci correspond à la situation et aux objectifs de l’investisseur, choisir le bien, son emplacement, la ville choisie a t-elle un bon rendement locatif etc… en effet, se faire aider par un expert est primordial…
    Dernier Article de Investir immobilier : Immobilier de prestige : Paris souffre t-il ?

  6. Mag from lisseur vapeur (1 comments) dit :

    Merci pour ces informations.
    J’ai l’impression que c’est compliqué d’avoir une rentabilité en France sur du locatif à l’année. Ne pensez-vous pas qu’il faille viser du saisonnier ? ou du locatif à l’étranger comme en Allemagne ou aux USA ? Ces pays ont des conditions fiscales avantageuses et un marché de l’immobilier intéressant.
    Dernier Article de Mag@lisseur vapeur : 8 conseils d’utilisation d’un lisseur vapeur

  7. Fabien (1 comments) dit :

    Très bon article. Il est vrai que sur le long terme, la pierre reste l’investissement le plus intéressant et qui ne requiert pas des millions pour se lancer. Après bien sûr il y a le risque que le marché de l’immobilier chute et que le prix du bien chute également (parfois beaucoup), mais comme dit le proverbe, qui ne tente rien n’a rien.

  8. Sébastien from Acheterunimmeuble.fr (1 comments) dit :

    Bonjour
    @Mag
    Cela dépends d’où vous habitez, à Saint-Etienne, j’ai du 10% en rentabilité !

  9. Isabelle from Promoteur immobilier Toulouse (1 comments) dit :

    Excellent article : l’immobilier reste une valeur sure sur le long terme.. Et vu les taux actuels de crédits, c’est le moment de demander aux banques de nous prêter de l’argent !

  10. René (6 comments) dit :

    Salut,
    J’ai aussi pensé à une autre alternative pour me faire des sous, à savoir la SCPI. En me tournant vers cette société : http://www.corum.fr/ , j’ai eu la chance de toucher régulièrement des revenus. J’ai mis cet argent de côté afin d’assurer mes vieux jours au cas où l’argent de la pension ne serait pas suffisant. Penses-tu que ce fut un placement judicieux ?
    A+

  11. Laura from Agence immobilière toulouse (1 comments) dit :

    Effectivement, acheter un logement et le louer permet de réaliser un investissement quasiment sans aucun apport : c’est une vraie bonne solution pour les personnes à revenus modestes qui veulent sécuriser leur avenir !
    Dernier Article de Laura@Agence immobilière toulouse : Novembre – Notre sélection à la vente

  12. Samuel from consultant pour le seo (1 comments) dit :

    Un article concis et clair sur l’investissement locatif, pour ma part du fait de mon budget réduit je pense investir dans une place de parking, qu’en pensez vous?

  13. Dubourg (1 comments) dit :

    Je suis d’accord avec ce qui a été dit. L’investissement locatif peut être intéressant sans apport. Les loyers perçus chaque mois vont permettre de rembourser le crédit contracter par l’investisseur pour acheter le bien immobilier. Cependant, je pense qu’il faut faire attention aux fausses promesses car il s’agit quand même, au final, d’un produit marketing. Puis comme le dit si bien l’article, l’investisseur n’est pas à l’abri de ne pas trouver de locataire et donc de ne pas toucher de loyers chaque mois (entraînant des difficultés pour rembourser l’emprunt). Faites également bien attention aux zones Pinel car elles définissent des plafonds de loyers et de ressources très précis!
    Dernier Article de Dubourg : Tous sur les plafonds en loi Pinel 2017

  14. Mar (1 comments) dit :

    Personnellement, je partage l’avis de Monsieur Dubourg, face à un commercial, il faut être prudent et décrypter les arguments un peu trop invraisemblables. Sans apport, c’est certainement possible d’acheter un bien immobilier, mais il y a forcément un risque sinon tout le monde investirait.

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