L’achat pour habiter
Actuellement nous louons à deux un 2 pièces dans la ville de Boulogne Billancourt pour un prix relativement élevé (plus de 850€) mais la ville y est pour beaucoup et jusqu’à peu je travaillais à 10 minutes à pieds.
Nous avons donc plus de 850€ de loyer et nous aimerions ne plus avoir à payer dans le vent. Donc l’achat d’une résidence principale nous semblait une bonne idée pour rembourser un crédit et donc pouvoir devenir acquéreur plus que de rester locataire.
1. Les avantages
– le loyer se transforme en crédit et nous avons un bien qui nous appartient à la fin
– nous pouvons faire les travaux et aménagements que nous voulons sans compter avec un proprio
– on peut toujours revendre si on bouge ou si on trouve mieux
2. Les inconvénients
– il nous faut un prêt conséquent car nous n’avons presque pas d’apport, le prêt sera plus long donc plus cher
– la recherche, les éventuels travaux et rénovations, peuvent être long et fastidieux
– vendre (à un bon prix surtout) n’est pas forcément une mince affaire si on doit s’y résoudre
– on sera quelque peu liés à ce bien (toujours obligés de payer les traites si on décide de voyager par exemple)
L’achat pour louer
D’un autre côté un investissement locatif (un studio, une maison à louer à Dakar ou un parking), serait peut-être une meilleure idée, du moins pour quelques années. Il s’agirait d’acheter un bien peu cher mais avec une forte rentabilité (dans un quartier demandé, bien agencé pour le studio ou la chambre).
1. Les avantages
– pour un studio ou une chambre le loyer touché pourrait couvrir le remboursement du prêt, les frais de notaire, les charges et l’ameublement et pour le parking il est possible d’en avoir plusieurs et de payer presque cash vu l’investissement bas
– on peut revendre le bien au bout d’un certain temps nous apportant un capital pour un nouvel achat
– on peut multiplier les biens vu le faible coût du métrage
2. Les inconvénients
– on continuerait de payer un loyer pour notre résidence principale, loyer qui serait “perdu”
– on s’expose à divers risques comme les loyers impayés, une revente difficile ou à perte, des coûts de remise à neuf / de syndic élevés
–
Voilà donc où en est plus ou moins notre réflexion, c’est à dire qu’on effleure seulement les problèmes et solutions mais d’un autre côté on en est qu’au début de nos démarches.
Et vous, vous êtes vous déjà lancé dans des investissements à but locatifs ? Ou bien avez-vous d’abord préféré acheter votre première résidence ?
Crédits photos : http://www.sxc.hu/photo/1284843 & http://www.sxc.hu/photo/419402
Sujets traités par cet article :
- YourName YourKeywords (138)
- acheter pour louer ou pour habiter (34)
- acheter pour louer ou habiter (26)
- louer et acheter en meme temps (17)
- immobilier achat maison keywordluv (11)
Les anciens commentaires déjà postés sur le précédent article :
fraZck
Marrant, je suis exactement dans la même situation (à part que nous sommes 4). Je me pose les mêmes questions. J’espère que tu auras des réponses, conseils, … et que tu en fera profiter tout le monde sur ton blog
________________________________
kategriss
J’espère aussi, qu’au fil de mes recherches je pourrais trouver des informations concrètes et pratiques à nos questions.
Pour l’instant, si on choisit la solution d’acheter pour habiter, on hésite beaucoup à rester près de Paris quitte à payer plus cher mais du coup avoir un temps de transport réduit et être proche de tout ou bien de s’installer à plusieurs dizaines de km (30 et plus) où les prix peuvent être jusqu’à trois ou quatre fois plus bas mais où on mettrait beaucoup plus de temps pour atteindre nos lieux de travail respectifs.
Evidemment si on pouvait tous les deux travailler à/de la maison, ça réglerait le problème mais on n’en est pas encore là (si tant est qu’on y arrive).
________________________________
Aurélien
Bonjour Kategriss,
Effectivement se décider à acheter sa résidence principale est une décision qui doit être réfléchie. Acheter de l’immobilier locatif est une solution alternative qui permet de se protéger contre l’inflation immobilière et de financer en partie votre acquisition future. Une autre solution qui est souvent oubliée, c’est l’achat de SCPI qui vous apporte une tranquillité d’esprit et une garantie contre les loyers impayés. Pensez également à diversifier votre patrimoine (assurance vie multisupport par exemple).
Bon courage.
________________________________
kategriss
Nous sommes passés à la banque samedi et en théorie notre capacité d’emprunt est bien pour ce qu’on veut acheter mais bon on va déjà voir si on a un coup de coeur pour un appartement/maison dans ces prix, sinon on se tournera vers l’achat locatif.
________________________________
Adrien
Je ne trouve pas qu’acheter un bien à louer tout en étant locataire est une bonne idée. Si il n’y a pas de locataire loyer + prêt et au final vous n’avez toujours de chez vous. Il serait plus judicieux de faire un prêt plus élevé, pour acheter une résidence principal et un studio. Quoiqu’il arrive, les deux biens sont à « vous » ( pas encore payer donc à la banque … ) et si il faut revendre … Enfin après ce n’est que mon point de vue.
________________________________
Fabrice
Pour louer!
________________________________
kategriss
@Adrien : Je comprend ton point de vue mais au vue de notre capacité financière, je ne suis pas sûre qu’on puisse acheter un logement pour habiter et faire un investissement locatif en même temps. Ou alors on devra vraiment revoir à la baisse nos envies d’espace pour notre résidence principale ou encore son emplacement, ça mérite donc réflexion.
@Fabrice : On se renseigne d’abord un peu pour voir les risques, les engagements et les meilleures opportunités. On va se laisser encore un peu de temps pour voir par quoi on commence.
________________________________
David d’Immobilier-danger.com
C’est votre situation personnelle et vos besoins sur le moyen et long terme qui détermineront le choix adéquat.
Pour l’achat d’une résidence principale, il faut que ce soit pour y vivre plusieurs années et donc que le bien convienne à vos besoins pendant au moins 5 ans. Les frais dus dès l’achat (notaire, agence immobilière, frais de dossier du prêt, etc.) coutent plusieurs mois de loyer sans que vous n’ayez encore rien dépenser pour l’achat même de l’appartement ou la maison. Cela doit être un raisonnement sur le long terme. Pour revendre après seulement quelques années sans être perdant, il faut que les prix aient beaucoup augmenté. Vu les prix actuels, ça parait difficile de monter éternellement comme cela…
Pour de l’investissement locatif, c’est un autre raisonnement. Il faut trouver un bien avec un bon rendement mais qui n’entame pas trop votre capacité d’endettement si vous comptez acheter votre résidence principale quelques temps après.
________________________________
Elyes
Est-ce que depuis août dernier, tu as réfléchi à ce problème ? En as-tu tiré une conclusion ?
Comme le dit David, c’est une décision personnelle et il faut y habiter un certain temps pour que ça soit intéressant.
________________________________
kategriss
@Elyes : On a réfléchi, on se tournerait plus vers de l’achat pour habiter je pense.
Mais je me demande également s’il n’est pas possible de viser les deux, ça sera certes plus difficile de trouver un bien en adéquation avec les deux conditions mais bon.
On pense acheter un grand 2P ou un petit 3P en banlieue parisienne donc c’est certes moins facile à louer qu’un studio, mais pour un couple, voir un couple avec enfants ?
Cet achat serait plus dans l’optique « trouver un appartement sympa, pas loin de Paris et en faire un nid douillet, que ça soit pour nous ou éventuellement pour de futurs locataires ».
L’investissement locatif est tout de même moins intéressant maintenant que l’année dernière avec tous les changements de loi. Malgré cela, l’immobilier reste un des placements les plus sûrs.
Voilà une très bonne question !
Toutefois, il faut prendre en compte d’autres paramètres qui ne sont pas cités :
– pas d’accès au PTZ (prêt taux zéro) pour de la mise en location. Conséquence : l’apport personnel est réduit (et le prêt bancaire augmenté avec les frais d’intérêts qui augmentent de manière exponentielle)
– prendre en compte l’imposition : lorsque vous louez un bien, le loyer perçu est imposé (impôt sur le revenu).
Soit par exemple un loyer mensuel de 700€, vous devrez indiquer sur votre fiche d’impôt sur le revenu, rubrique “revenus fonciers” 8400€ qui bénéficie d’un abattement de 30%, soit dans ce cas, vous aurez, pour les impôts, “gagné” 5800€ de plus !
Ce mode de calcul peut rapidement vous faire monter d’une tranche et, de ce fait, vous faire payer plus d’impôts.
Si vous remboursez 700€ de crédit pour ce dit bien, vous ne serez pas gagnants, ce sera de l’argent perdu ! Vous prenez juste le risque de payez plus d’impôts et de vous exposer à des loyers impayés (qui n’entreront pas dans le calcul de l’impôt, quand même)
Toutefois, ce type d’imposition est hors système de défiscalisation (de robien et autres !). Là, je ne sais pas trop.
Ma suggestion : achetez et vivez dans l’appartement/maison !
Je vous conseille également de télécharger un outil formidable : le JX-tamm (fichier excel, tapez tel quel sur Google).
Il vous permettra de calculer automatiquement votre crédit immo.
Il est bon de savoir qu’en cas de rentrée d’argent imprévue, vous pourrez réinvestir sur votre capital restant dû par tranche 10% du montant emprunté.
Par exemple : vous empruntez 100.000€ sur 30 ans, mensualité environ 536€
Total des intérêts : 93.000€ (!!!!)
Vous arrivez à économiser 10.000€ en 3 ans (pas impossible !)
Vous remettez cet argent sur votre capital restant dû (il y a des frais bancaires de l’ordre de 200€ à régler à votre banque).
La durée du crédit est raccourcie de X mois (pour cet exemple, 5 ans de moins !!!), vos intérêts baissent (pour cet ex, ils passent de 93.000€ à 69.000€, soit 24.000€ d’économie sur les intérêts !!!).
Opération à réaliser le plus souvent possible (et en début de crédit), par tranche de 10.000€
Vérifiez aussi dans votre contrat de crédit que votre crédit immo est déplaçable : si vous vendez votre bien, vous garderez le même crédit, qui sera déplacé sur un autre bien (ça existe, à négocier avec votre banquier). Donc pas de frais de remboursement anticipé total (qui est quand même de 3% du montant restant dû soit pour 100.000€ : 3000€ de frais bancaires en cas de revente !)
Voilà quelques constats que j’ai pu réaliser en fouillant, fouinant, farfouillant sur Internet !!!
Mais bien sûr, gardez en tête que le meilleur calcul restera toujours de garder un toit pour sa retraite… et donc d’acheter son bien immo !!!
Acheter pour habiter me parait à titre perso plus avantageux.
Le calcul est très simple à faire
si le loyer que tu payes aujourd’hui est équivalent à la mensualité que tu auras si tu prends un crédit pour acheter ta résidence principale, dans ce cas là c’est intéressant d’acheter sa RP mais c’est très rare d’avoir la même surface habitable avec la même qualité de vie (distance travail, commerces..etc) à l’heure actuelle pour une mensualité équivalente au loyer.
Du coup, l’investissement locatif est une solution pour faire un plus gros apport dans quelques temps pour acheter une RP équivalente à ce que tu loues à l’heure actuelle.
Il est souvent plus rentable d’acheter pour louer, surtout en investissement locatif (type Scellier/Duflot) qui permet de défiscalisation une partie de son investissement ( pas possible lorsque l’on habite le bien!)
Entièrement d’accord avec Romain. Même si acheter pour louer peut demander bien du temps et de l’investissement personnel (recherche de biens, paperasse, litiges, …).
Franchement, grâce aux lois de défiscalisation (comme la loi Duflot par exemple), l’investissement locatif peut carrément être rentable. Les mensualités de prêt sont quasiment remboursées par les loyers et l’économie d’impôt. Et au bout d’un certain temps, la revente permet de dégager une plus-value. En ce moment, avec les taux de crédit bas et le marché de l’immobilier neuf, c’est à mon sens le moment d’étudier ses potentialités d’investissement !
Louer c’est jeter de l’argent par la fenêtre, achetez au prix de votre loyer, c’est possible ça
Comme vous le précisez, il y a toujours un risque à acheter pour louer. Vaut-il mieux confier cette tâche à une agence ou gérer la location soi-même ?
En fait, tout dépend de tes objectifs et choix de vie et surtout du temps que tu vas rester dans le logement (pour amortir l’achat de ta RP). On dit qu’il faut entre 8 et 10 ans pour amortir un achat face à une location. Après, je n’ai jamais fait de simulation concrète !
moi j’achete toujours pour habiter ou vendre c’est ma devise
louer c’est se créer des problemes
Vue les cas que j’ai rencontré, je trouve qu’il est largement avantageux d’avoir son propre habitat plutôt que de louer; c’est moins de soucis par rapport au paiement du loyer chaque fin du mois.
Acheter pour habiter: acheter une maison demande encore plus d’investissement mais il existe des établissements de prêts qui permet d’emprunter de l’argent. C’est préférable de rembourser que de payer tous les fin du mois alors qu’à la fin, on devra la quitter.
je me rapproche de la plupart des avis, à savoir d’acheter son logement. Cela me paraît en effet bien plus avantageux de posséder un chez-soi, et un patrimoine qui plus est! Depuis que le nouveau dispositif de défiscalisation a été mis en place, la question d’investir dans l’immobilier mérite d’être étudiée de près..
Même si on doit faire un emprunt bancaire, il est préférable d’acheter que de louer. Quand tout sera remboursé, on pourra louer notre propre maison et ce sera à nous de gagner. L’emprunt bancaire ne causera pas de problème si on sait bien choisir l’organisme.
Me concernant, j’ai investi en 2000 dans un studio à Fréjus alors que j’étais encore locataire. je l’ai mis en location saisonnière.
Résultat => il ne m’a rien coûté.
Je l’ai revendu en 2005 et j’ai dégagé un capital de 20000 € (impôts sur la plus-value payée + remboursement de prêt inclus).
La résidence principale est un bien de consommation et il convient de le financer par le biais d’investissements financiers…